Suku bunga tinggi menghambat transaksi properti asing di Hong Kong

Suku bunga hipotek bank untuk properti komersial di kota bisa mencapai 6%.

Pemulihan pasar investasi non-residensial Hong Kong tidak terjadi seperti yang diperkirakan karena kenaikan suku bunga melebihi manfaat dari pembukaan kembali perbatasannya.

Menurut Rosana Tang, direktur eksekutif dan kepala penelitian di Cushman dan Wakefield, kenaikan suku bunga hipotek bank di kota tersebut sebesar 6% telah menghalangi investor asing untuk memasuki pasar real estate Hong Kong.

“Meningkatnya suku bunga hipotek bank untuk properti komersial, dan biaya pembiayaan, ditambah dengan terbatasnya pilihan aset dengan imbal hasil tinggi di pasar, telah membawa pembeli dan penjual menemui jalan buntu,” kata Tang kepada Hong Kong Business.

Martin Wong, direktur dan kepala Riset & Konsultasi untuk Greater Cina di Knight Frank, menyampaikan sentimen serupa, menambahkan bahwa rata-rata cicilan bulanan untuk pinjaman unit skala kecil dan menengah sekitar HK$5 juta (US$637.500) telah meningkat hampir sebesar HK $4,000 (US$410) per bulan.

“Jika suku bunga terus naik maka itu akan semakin menggerus daya beli pasar,” kata Wong. “Hampir sekitar 5% hingga 6% daya beli pasar hilang karena kenaikan suku bunga. Jika kita melihat hal ini terus berlanjut, hal ini akan semakin mengikis daya beli pasar, dan mungkin akan menurunkan lagi penjualan.”

Selain properti komersial, Wong mengatakan properti residensial di kota tersebut juga bukan pilihan yang baik bagi investor asing dengan kondisi pasar saat ini, dengan alasan adanya bea materai tambahan dari pemerintah kota.

“Orang asing tetap harus membayar bea materai tambahan sebesar 30% dari nilai transaksi. Saya kira orang asing tidak mau menyentuh properti tempat tinggal karena bea materai itu,” kata Wong.

Waktu yang tepat bagi investor lokal

Meskipun kondisi pasar saat ini tidak menguntungkan pihak asing, Tang mengatakan sekarang adalah “waktu yang tepat” bagi investor lokal dan end-user, seraya menambahkan bahwa harga properti telah terkoreksi terutama sejak pandemi.

Wong setuju dengan pandangan ini, dan percaya bahwa investor lokal yang kaya akan uang tetap harus berinvestasi pada properti residensial di kota karena pasar dan harga “relatif lemah.”

Berdasarkan data, investor lokal memang memanfaatkan kondisi pasar saat ini di Hong Kong, menjadi pembeli paling aktif di semester 1/23.

Tang mengatakan modal lokal menyumbang hampir setengah dari total transaksi di kota tersebut.

“Kami sekarang juga mengamati aktivitas yang lebih besar dari investor daratan dan perusahaan milik negara jika dibandingkan dengan tiga tahun sebelumnya selama pandemi,” kata Tang.

Di sisi lain, investor institusional tetap berhati-hati di tengah kondisi suku bunga yang tinggi.

Data dari Knight Frank menunjukkan bahwa total volume transaksi non-perumahan berukuran besar (HK$100 juta) turun 20,2% QoQ dan 61,8% YoY di Q2 menjadi HK$8,3 miliar (US$1,06 miliar). Rekor 2Q ini menjadikan volume 1H23 menjadi HK$18,7 miliar (US$2,38 miliar).

Sektor dengan kinerja terbaik

Dari segi sektor, Tang mengatakan lahan pribadi, aset perkantoran, dan properti ritel memiliki kinerja terbaik pada semester 1/23, masing-masing menyumbang 30%, 21%, dan 21% dari volume transaksi pada periode tersebut.

Perkantoran strata-title, pertokoan kelas atas, dan podium ritel sangat populer di kalangan investor.

Sektor industri di kota ini juga relatif tangguh selama dua tahun terakhir dan menerima transaksi aktif.

“Investor masih tertarik menjajaki peluang di sektor ini. Namun, permintaan harga yang lebih agresif dari tuan tanah telah menyebabkan perlambatan transaksi industri tahun ini,” kata Tang.

Sektor perhotelan juga mengalami peningkatan dalam transaksi, khususnya hotel berkat pemulihan kedatangan wisatawan dan kebutuhan akomodasi sejak pembukaan kembali perbatasan.

Sebaliknya, transaksi di sektor perumahan mengalami penurunan.

“Kenaikan suku bunga berikutnya di bulan Mei, ditambah dengan volatilitas pasar saham global, telah mengurangi selera pembeli potensial menjelang paruh kedua kuartal kedua dan dua bulan terakhir (Juni dan Juli),” kata Tang.

Akankah bea materai membantu?

Untuk membantu sektor perumahan, pemerintah melonggarkan peraturan hipotek perumahan pada bulan Juli. Namun para ahli mengatakan pelonggaran ini hanya akan membantu pembeli rumah tertentu.

“Saya melihat kebijakan ini lebih menguntungkan untuk mendukung atau memfasilitasi pembeli rumah pertama atau individu yang ingin memperbarui rumah mereka, dibandingkan secara signifikan meningkatkan transaksi dan harga perumahan di pasar,” kata Tang.

Frederick Lai, direktur senior Pasar Modal di CBRE Hong Kong, memiliki sentimen yang sama, mengatakan bahwa pelonggaran pembatasan hipotek akan membantu pemilik rumah meningkatkannya ke apartemen yang lebih besar.

“Pada akhirnya, karena tingginya suku bunga dan tingginya biaya pembiayaan, hal ini membuat kesepakatan menjadi sangat sulit untuk ditransaksikan dan dibuat saat ini. Jadi, hingga hal itu berubah, saya rasa kebijakan lain tidak akan terlalu berdampak besar pada pasar investasi di Hong Kong,” kata Lai.

Tang mengatakan meskipun pasar percaya kenaikan suku bunga akan mencapai puncaknya pada paruh kedua tahun ini, banyak juga yang percaya bahwa lingkungan suku bunga tinggi akan tetap bertahan untuk beberapa waktu.

Memilih lokasi yang tepat

Bagi investor, baik lokal maupun asing, yang tetap tertarik berinvestasi pada properti komersial di Hong Kong, Bevis Lo, direktur Advisory & Transaction Services – Office Services di CBRE Hong Kong, menyarankan beberapa lokasi untuk dipertimbangkan.

Karena Hong Kong secara tradisional merupakan pusat keuangan Asia-Pasifik, Lo mengatakan bisnis di bidang perbankan, keuangan, dan ekuitas swasta harus membangun kehadiran mereka di Central dan Admiralty.

Bagi perusahaan-perusahaan yang tergabung dalam segmen FMCG, bisnis telekomunikasi, farmasi, atau bisnis perdagangan, maka pergi lebih jauh ke arah timur Pulau Hong Kong adalah pilihan yang baik.

Lokasi tertentu di timur Hong Kong yang direkomendasikan Lo antara lain Wanchai, Causeway Bay, Hong Kong East. Tsim Sha Tsui atau Kowloon East juga merupakan lokasi yang bagus, kata Lo.

Namun, dia menggarisbawahi bahwa perusahaan harus membeli properti berdasarkan kebutuhan mereka.

“Bangunan di Hong Kong, biasanya rata-rata berusia sekitar 30 tahun. Jadi hal ini sangat bergantung pada masing-masing perusahaan yang memiliki kebutuhan untuk berpindah ke kualitas yang lebih baik,” kata Lo.

“Ketika Anda bergerak lebih jauh ke timur, menuju Hong Kong timur dan Kowloon Timur, di sanalah usia median bangunan turun drastis menjadi 10 hingga 15 tahun juga. Di situlah saya melihat pasar negara berkembang akan berada. Kami melihat semakin banyak penghuni yang ingin memenuhi kebutuhan penerbangan menuju kualitas yang pindah ke sub-pasar tersebut,” tambahnya.

Meskipun suku bunga yang tinggi telah menghentikan banyak transaksi properti di Hong Kong, Lo yakin bahwa kota ini masih memiliki “keunggulan yang sangat kompetitif dibandingkan kota-kota Asia lainnya.”

“Secara geografis, kami berada dalam posisi yang sangat-sangat bagus. Kami terhubung dengan Cina. Selain itu, waktu penerbangan dan waktu perjalanan ke kota-kota Asia Pasifik lainnya sangat-sangat dekat,” kata Los.

“Saya rasa, bagi Hong Kong, selama tuan tanah selaras dengan kebutuhan penghuninya, apakah itu memenuhi kriteria ESG, atau memfasilitasi mereka dalam hal investasi awal, atau bahkan peningkatan bangunan. Saya yakin Hong Kong masih memiliki daya saing tersendiri. unggul dibandingkan kota-kota Asia lainnya,” kata dia menyimpulkan.